2017-12-22

【国内不動産】木造物件の調査

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地元から車で４０分、

とっても田舎にある

木造２室、築２５年の全空物件の

見学に行ってきました。

結論から言うと、指値が通れば

是非買いたい物件でした。

本物件の良いところ

・外壁が塗装済みで見た目が綺麗

・２室中１室はリフォーム済みだった
　ためすぐに貸し出せる

本物件の悪いところ

・２室中もう１室は猫を飼っていた形跡があり、
　リフォームが必要（概算見積もり６０万円）

・下水が浸透式、来年下水道が近くに来るため
　それを利用する工事に１００万ほどかかる

・駐車場が３台（田舎なので１室２台欲しい）

という感じでした。

物件価格は５５０万円利回り約１７％。

大手の管理会社に任せれば、

入居付けはなんとかなると

判断しましたが、上記のように修繕費が

今後かかることを考えると、

良い利回りとは言えません。

物件価格が４００万円で

利回りが２５％になるので

他の投資家からは４００万円でなら買う

と言われているようですが、

売主は断固として否定。

私は４５０万を打診しましたが、

それも否定されました。

次の物件を目指したいと思います。

2017-12-21

【お金】ふるさと納税制度

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ふるさと納税制度というものが

あるということは

聞いたことがありましたが、

実際には調べるのを面倒と感じて

今まで何も行ってきませんでした。

ご存知の方も多いと思いますが、

実際の税額＋2000円で多くの

産地直送品がもらえるということで

年末の期日までに少し勉強をして

ふるさと納税を体験してみようと思います。

まずは自分の控除額の上限を調べる

ことから始めたいと思います。

2017-12-20

【国内不動産】銀行まわり

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ある金融機関に出向き、

いろいろ話を聞いてきました。

この金融機関への訪問は２回目です。

この金融機関は信用金庫なのですが、

他の金融機関と以下が違います。

・融資期間が最長で１５年

・しかし耐用年数を超えていても融資可能

・支店長が直々に対応いただける

ボロガラ物件を融資を使って

購入しようと考えている私には

(ある程度の自己資金は入れる必要ありますが)

とてもありがたい金融機関です。

今日はインターネットで検索した、

高利回りボロガラ物件の資料を持ち込み

どのような条件なら融資が可能かを

ヒアリングしてきました。

結論としては、

全部の物件に融資が可能だが、

・物件評価額の６掛けで計算するため、
　自己資金は入れてもらうことになる

・地方もOKだが、まずは地元で実績を積んでから
　地方に取り組んだ方が良い

というものでした。

私は再生系の実績がないため、

まずは１０００万円以下の木造で

練習をしてから徐々に規模拡大していこうかと

考え中です。

2017-12-19

【国内不動産】ボロボロガラガラ物件調査

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現在私は、

・海外不動産１棟所有

・国内不動産１棟融資審査中

という規模の弱小大家です。

しかしこれを続ければ

ハワイに住めるというゴールは

見えているので、

諦めずに、根気よく継続していきます。

海外不動産は、

銀行融資が組めないので、

全額キャッシュ、

もしくはお金を貸したい投資家から

高金利で借りなければならない

ということから、

銀行融資が受けられる、

国内不動産１棟ものも対象にしました。

ただ、この投資手法も問題があり、

皆が欲しがる物件は、

瞬間蒸発（一瞬で売れる）

現象が起こっています。

また、皆（特にサラリーマン）が

この業界に参入してきているのと

融資が比較的簡単におりる時期なので、

物件価格が高くなり、

利回りが少なくなるという

現象が起こってきています。

そこで次にやろうとしているのは、

「誰もが手を出さない

　ガラガラボロボロの物件を

　再生して高利回りで回す」

というものです。

これだと競争率が低く、

たくさん買える可能性があります。

課題は、再生する経験と能力がまだないことです。

まずは、

資料請求

→問い合わせ

→賃貸需要ヒアリング

→現地調査

→リフォーム見積もり

→シミュレーション

→やるかやらないか決定

という流れでまずは安い木造くらいから

始めようかなと思っています。

2017-12-18

【ハワイ】旅行の準備を効率的に行う方法

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私の家族は全員がハワイが大好きです。

妻のハワイ好きから始まり、

毎年旅行にいくことで、

私もあの気候や雰囲気が大好きになり

将来絶対にハワイに住むと

決めるくらいになりました。

６歳の娘も、何かあると

「ハワイに行きたいな〜」

とか

「ハワイの方がいいな〜」

みたいなことを口走るようになっています。

何とも贅沢です。。（笑）

さて、そのように毎年行っている

ハワイ旅行ですが、

毎回行く前に

旅行の準備をしなければなりません。

旅行の準備はそれなりに楽しいのですが、

旅行中にあってはならない気持ちが

以下の気持ちです。

・次何しようか？

・あ、あれ忘れた！

・誰にどのくらいのお土産買う？

この３つの感情は、

大切で貴重なハワイ時間を

奪うものになってしまいます。

この感情をなくすために、

旅行に行く前に徹底的に

準備をしていきます。

具体的には

・次何しようか？　をなくすために
　→毎日、朝昼夜に何をやるかを考える

・あ、あれ忘れた！　をなくすために
　→持ち物チェックリスト、予約するものチェックリスト
　　を作っておく
　　(毎年PDCAを回し、精度をよくしていく)

・誰にどのくらいのお土産買う？　をなくすために
　→お土産買う人リスト　何を買うかリストを作っておく
　　そしてお土産選びは３０分以内で終わらせる

「スケジュール表」「チェックリスト」「お土産買う人リスト」

この３点セットはどこに旅行に行くのであっても

事前にきちんと作っておきたいものです。

もし機会があればこれらについても

このブログに書いていこうと思います。

2017-12-17

【成功法則】人を雇って仕組化する

どのような業種でもそうなのですが、

人を雇って仕組化するというのが

とても重要であるということを

すでに成功している方から教えていただきました。

頭ではわかっていますが、

それを実際に実践している人から

具体的に話を聞くと、

説得力があります。

今はまだ規模が小さいので、

人を雇っていくのは早いと感じていましたが、

おそらくこれが成長を鈍化させている原因なのでは

と思い始めました。

毎月得られるCFを再投資する意味で

従業員を雇うことで、規模の拡大のスピードが

早まるのではないかと思い始めました。

まずは３月までは、自分が動けるため

もう１棟購入すると共に、仕組化についても

考えていこうと思います。

2017-12-16

【国内不動産】融資申込中の物件に退去が。。

現在融資申込中の物件があるのですが、

仲介会社から電話がかかってきて、

１室退去申込が出たとの連絡がありました。

本来であれば、

退去申込が出た時点で

次の入居者募集を始めるべきですが、

この物件はまだ私のものではありません。

何かできることを探したり、

できることは無いかを確認したのですが、

まだ所有権が私に移っていないので、

何もできないとのこと。

管理会社との打ち合わせもできません。

自分の物件では無いので当然です。

売主の方も自分にメリットがなければ

入居付けに動くはずもなく、

もし購入できたら１室空室からの

スタートになりそうです。

これも良い経験ととらえて、

全力でリーシングしたいと思います。